Fiche pratique ventes immobilières

Pour acheter un bien aux enchères publiques, vous devez être représenté par un avocat inscrit au Barreau de la juridiction où se déroule la vente, qui pourra seul porter des enchères dans votre intérêt.

Magalie ROUGIER, avocat au Barreau de SAINTES, peut porter des enchères pour ses clients devant le Tribunal Judiciaire de SAINTES (17) ;

Marion VIENNOIS, avocat au Barreau de LA ROCHELLE/ROCHEFORT, peut porter des enchères devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE (17).

Documents à remettre à votre avocat :

• un justificatif de votre identité complète et de votre situation de famille, livret de famille, contrat de mariage, convention de pacs, ou, s’il s’agit d’une société, un extrait d’immatriculation au RNE (Kbis) récent, un exemplaire des statuts ainsi que le justificatif des pouvoirs du signataire s’il ne s’agit du représentant légal ou statutaire de la personne morale

• si vous êtes né à l’étranger, les noms et prénoms de vos père et mère

• un pouvoir signé de votre main rappelant la désignation du bien, la date de l’adjudication et précisant le montant maximum de l’enchère que vous souhaitez porter (hors frais)

• une attestation de non condamnation telle que prévue par l’article R 322-41-1 du Code des procédures civiles d’exécution

• un chèque de banque, ou une caution bancaire irrévocable (10 % de la mise à prix avec un minimum de 3 000 €), qui vous sera restitué si vous n’êtes pas adjudicataire.

• le justificatif de votre solvabilité en fonction de l’enchère maximum que vous êtes disposé à porter.

I – L’audience :

Vous pouvez assister à l’audience à laquelle votre avocat portera des enchères dans votre intérêt après rappel du montant de la mise à prix et des frais préalables (dont la charge vous incombera si vous êtes déclaré adjudicataire) et annonce du montant minimum de chaque enchère.

L’adjudication est prononcée au profit du dernier et plus fort enchérisseur lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

II – L’adjudication

Si vous êtes déclaré adjudicataire, le jugement d’adjudication emporte transfert immédiat de la propriété du bien à votre profit.

Il vous est alors vivement conseillé de le faire assurer sans délai, tant au titre des dommages qu’au titre de la responsabilité du propriétaire et même si, en cas de surenchère, l’adjudicataire est réputé n’avoir jamais été propriétaire.

Dans cette hypothèse de surenchère, qui doit être faite dans un délai de 10 jours, le bien est remis en vente sur une nouvelle mise à prix correspondant au minimum au prix d’adjudication majoré de 10 %.

Certaines personnes peuvent également bénéficier d’une faculté de substitution (colicitant dans certains cas) ou de préemption (du fermier ou de la Commune par exemple).

Une fois la vente définitive, il vous appartient de payer le prix dans le délai rappelé dans le cahier des charges ou cahier des conditions de la vente sinon, il sera productif d’intérêts décomptés au taux légal simple puis majoré de 5 points.

En cas de non paiement, l’immeuble pourrait être remis en vente et vous seriez redevable de la différence en cas de revente pour un prix inférieur à votre enchère.

En cas d’adjudication, vous êtes tenu au paiement du prix d’adjudication et des honoraires du cabinet SCP Magalie ROUGIER – Marion VIENNOIS, mais également au paiement :

• des frais préalables annoncés lors de la vente
• des émoluments, déterminés en fonction du prix de vente (Cf paragraphe à suivre III)
• des droits d’enregistrement appelés par les services fiscaux
• des honoraires et frais de publication au Service de la Publicité Foncière du jugement d’adjudication et, le cas échéant, de radiation des inscriptions.

Le jugement d’adjudication, qui constitue votre titre de propriété et qui vaut titre d’expulsion, est délivré par le Tribunal après paiement des frais et droits de mutation ; il est publié au Service de la Publicité Foncière par votre avocat.

Une estimation du coût de votre projet pourra vous être donnée en fonction du montant maximum que vous souhaitez engager.

III – Les droits et émoluments en matière de ventes sur saisie et licitation

En cas d’adjudication, des émoluments sont dus aux avocats, indépendamment des honoraires et des frais et débours, et sont calculés sur le prix selon le barème ci-dessous :

Barème de l’émolument proportionnel sur le prix d’adjudication (id notaires) :

• sur la tranche de 0 à 6 500 € : 7,256 %
• sur la tranche de 6 500 à 17 000 € : 2,993 %
• sur la tranche de 17 000 à 60 000 € : 1,995 %
• au-dessus de 60 000 € : 1,497 %

Les émoluments sont assujettis à la TVA au taux en vigueur.

IV  – Pratique – Informations sur les biens en vente

La vente d’un immeuble aux enchères publiques à la barre du Tribunal Judiciaire et devant le Juge de l’Exécution est annoncée au moyen d’une publicité destinée à en informer le public et réalisée principalement par voie de presse et d’affichage.

Vous avez aussi la possibilité de consulter sur notre site les ventes présentées par nos Confrères.

La vente de la plupart des biens est précédée d’une visite organisée par un commissaire de justice et dont la date est le plus souvent précisée dans la publicité.
Les conditions de la vente sont consignées dans un cahier dénommé, selon la procédure, « cahier des charges » ou « cahier des conditions de la vente ».

Il s’agit :

– D’une part des conditions générales, communes à toutes les ventes, telles que celles relatives à la transmission de la propriété, à l’entrée en jouissance, au sort des contrats en cours ou au paiement du prix par exemple

– D’autre part des conditions particulières propres à chaque vente : elles vous renseignent notamment sur la désignation et la description du bien, ses caractéristiques connues ou la mise à prix.
Le cahier des charges ou des conditions de la vente est susceptible d’être complété jusqu’à la date de l’adjudication en fonction des renseignements complémentaires recueillis pendant le cours de la procédure, au moyen d’un « Dire d’insertion ».

En toute hypothèse, il vous est vivement conseillé de prendre connaissance avec attention des conditions de la vente avant de prendre la décision de porter des enchères.